CONSIDERACIONES DE LA CEOE AL BORRADOR DEL REAL DECRETO POR EL QUE SE MODIFICA EL RD 2066/2008, REGULADOR DEL PLAN ESTATAL DE VIVIENDA Y REHABILITACIÓN 2009-2012
El borrador de Real Decreto por el que se pretende modificar el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación suprime la Ayuda Estatal Directa a la Entrada, reduce significativamente las subvenciones establecidas para la promoción de viviendas protegidas en arrendamiento y elimina la subvención para adquisición y urbanización de suelo para vivienda protegida. Este conjunto de medidas va a tener repercusiones muy negativas sobre el empleo y sobre las finanzas públicas consiguiendo el efecto contrario al que se persigue, que es la contención del déficit público.
Es cierto que una vía para la reducción del déficit es la reducción del gasto público, pero este menor gasto no debe afectar a un bien como la vivienda protegida debido a la repercusión negativa que tiene tanto en términos sociales como económicos.
Para evaluar estos efectos hay que tener en cuenta que por cada vivienda que no se produce se pierden 2,4 puestos de trabajo, con las implicaciones que esto tiene en términos de aumento de prestaciones por desempleo, descenso de cotizaciones y recaudación por IRPF. Hay que recordar que desde el inicio de la crisis el empleo ha retrocedido en más de un millón de personas en el sector de la edificación.
El efecto arrastre del sector inmobiliario hace que cualquier medida que frene su actividad tenga una repercusión, inmediata y muy significativa, sobre el resto de sectores económicos. En términos de empleo, por cada 100 puestos de trabajo que se generan/destruyen de forma directa en el sector se generan/destruyen 44 empleos en el resto de sectores. Y por cada punto de descenso del PIB se produce una caída del PIB de 0,69 puntos porcentuales en el resto de sectores.
En cuanto a las finanzas públicas, hay que considerar que los impuestos directos que gravan la promoción de una vivienda libre representan el 19,9% del precio de la vivienda . En el caso de la vivienda protegida, los impuestos que gravan la promoción representan un 14,9% del precio final .
Adicionalmente, hay un efecto sobre la recaudación inducida derivado de la pérdida de recaudación o aumento de gastos públicos que provoca el descenso de la producción de viviendas. Esta recaudación inducida representa el 43% del precio de la vivienda ya sea libre o protegida .
Por tanto, la eliminación de la AEDE (Ayuda Estatal Directa a la Entrada) supone, en primer lugar, un aumento del ahorro previo para acceder a una vivienda por lo que dejará a hogares fuera del mercado. Para el caso más habitual de una pareja menor de 35 años, con un salario de 2,5 veces el IPREM el ahorro previo necesario para adquirir una VPO de régimen general ascendería a 46.183 euros, frente a los 35.983 euros en la actualidad.
Si consideramos la posibilidad de elevar el ratio préstamo/valor de la hipoteca hasta el 90% el ahorro previo necesario para comprar una VPO de régimen general se reduciría hasta 29.689 euros pero el índice de esfuerzo financiero se elevaría dos puntos porcentuales .
En todo caso hay que considerar la dificultad de que los compradores obtengan financiación por encima del 80% del precio de la vivienda dada la penalización en la ponderación de riesgo que ello supondría para las entidades financieras según la nueva normativa de Banco de España.
En definitiva, en el caso de la vivienda protegida el coste total en términos de recaudación (directa e inducida) de no producir una vivienda es de 59.373 euros, mientras que el ahorro para las arcas públicas sería en el mejor de los casos de 10.200 euros en el caso de una pareja menor de 35 años y con salario de 2,5 IPREM por la supresión de la AEDE . Por tanto, queda más que demostrado el efecto pernicioso que sobre los ingresos públicos tendría la desaparición de estas ayudas.
En base a lo anterior, la CEOE propone las siguientes observaciones y propuestas respecto al borrador de Real Decreto por el que se modifica el RD 2066/2008, regulador del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012:
1. La CEOE rechaza la eliminación de la AEDE, que supondrá que viviendas que cuentan ya con calificación provisional, sobre las que existe ya un contrato privado de compraventa visado por la Administración expresivo de las ayudas legalmente establecidas, perderán las mismas.
Con independencia de las consecuencias económicas de esta supresión, no resulta admisible que se vulnere la confianza de los compradores de vivienda con contratos firmados y viviendas en ejecución; máxime cuando el cambio normativo que se propone no era mínimamente previsible y carece de toda lógica que, unos meses después de modificar el Real Decreto 2066/2008 para ampliar la posibilidad de percepción de la AEDE hasta los adquirentes con ingresos de 7 veces el IPREM, se suprima absolutamente dicha ayuda.
Por ello, la CEOE propone que el reconocimiento de la AEDE se haga depender, no de la notificación al Ministerio de la subrogación del préstamo, sino –al igual que ocurre con el régimen transitorio de las cooperativas- de la calificación provisional, entendiendo además que el criterio aplicable será el del momento de la solicitud.
En todo caso, pretender compensar la supresión de la AEDE con la posibilidad normativa de financiar hasta el 90% del precio máximo de las VPO, supone desconocer la preocupación de las entidades financieras por asumir mayores riesgos, así como la penalización en la ponderación de riesgo que ello supondría a las entidades financieras según la normativa contable del Banco de España, haciendo muy difícil que las entidades financieras usen la nueva previsión normativa.
Por lo que, en el supuesto de que se suprima finalmente la AEDE, CEOE considera necesario que se habilite una línea de aseguramiento, garantizada por el ICO, sobre el 10% de incremento del préstamo convenido, a los fines de que el mismo no compute a efectos de incremento de riesgo.
2.- El borrador introduce un trato absolutamente discriminatorio entre las viviendas promovidas en régimen de promoción privada y las promovidas en régimen de cooperativa, en un doble aspecto:
- Trato discriminatorio de los adquirentes de viviendas de promotores, frente a los cooperativistas: No tiene lógica que, tal y como ha quedado dicho, en la transitoriedad de la disposición derogatoria del borrador, se distinga entre adquirentes de viviendas y cooperativistas - letras a) y c) del punto 4.
Si interpretamos que es necesario que el adquirente de la vivienda se haya subrogado en el préstamo convenido para que pueda disfrutar de la AEDE, esto no sucede antes de la escrituración de la vivienda. Por tanto, aquellos adquirentes con contratos de compraventa firmados, y cuya vivienda está en ejecución, perderían el derecho a la ayuda. Sin embargo, si la promoción fuera en régimen de cooperativa, no la perdería, ya que el criterio aplicable sería la obtención de la Calificación Provisional. Esto podría provocar una masiva rescisión de contratos de compraventa con promotores, para firmar contratos de adhesión con cooperativas, con el fin de no perder la AEDE.
- Trato discriminatorio de los promotores de VPO frente a las cooperativas: Las cooperativas podrían disfrutar durante el periodo de construcción de un diferencial en el tipo de interés financiación entre 0,25 y 1,25 mientras que los promotores privados lo tendrían entre 0,25 y 2,00. Puesto que entendemos que las Entidades Financieras tenderán a agotar el máximo diferencial posible, existiría una diferencia de 0,75 puntos en el coste de la financiación.
3.- Reducción de las subvenciones del alquiler: La reducción en un 40% aproximadamente de las subvenciones a los promotores de viviendas en alquiler es un poderoso desincentivo a la promoción de esta clase de viviendas, que se corresponde mal con el anuncio del Gobierno de centrarse en el alquiler y la rehabilitación (actividad, esta última, cuyo protagonismo no corresponde a los promotores).
Como se ha dicho en ocasiones anteriores, el problema del alquiler de vivienda protegida además de las dificultades de gestión, no es sólo un problema de Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) desde el punto de vista económico. Las inversiones a largo plazo como éstas, necesitan además de la TIR, que tanto la cuenta de resultados como la aportación de recursos propios se muevan en parámetros razonables. El borrador tendrá como consecuencia una reducción en la TIR del orden de dos puntos y un incremento de la necesidad de aportación de recursos propios respecto del total de la inversión del orden de seis puntos.
En todo caso, y de no aceptarse suprimir el recorte de las subvenciones, sería necesario, para corregir sus consecuencias, un incremento en la subsidiación de intereses así como un aumento del precio de venta tanto a los 10 como a los 25 años.
El borrador establece que la posibilidad de percibir el anticipo de las subvenciones al arrendamiento estará supeditada a las disponibilidades presupuestarias del Ministerio de Vivienda, lo que consideramos una medida disuasoria porque anula la seguridad jurídica en la posibilidad de percibir anticipos.
4.- Supresión de las subvenciones para la adquisición y urbanización de suelo para vivienda protegida. Las dificultades de financiación con las que actualmente se encuentran los procesos en curso para la transformación urbanística de suelo, dificultades incluso mayores que las sufridas para las promociones de edificación, multiplicarán los efectos que supondrá esta supresión de subvenciones dirigidas a la adquisición y urbanización de suelo, incrementando el riesgo de que la inversión ya realizada en actuaciones de urbanización pueda resultar enteramente improductiva.
Por otro lado, y con independencia de la evolución que a medio plazo puedan tener la oferta y la demanda de vivienda, la escasez de suelo efectivamente urbanizado si desde la Administración pública no se ayuda a la continuidad de los procesos de urbanización en curso, volverá nuevamente a convertirse en un “cuello de botella” que genere un encarecimiento artificial del suelo destinado a la promoción de vivienda protegida.
Por ello, CEOE debe manifestar su oposición a este nuevo recorte del borrador.
5.- Nuevos tipos de interés. El hecho de que la entrada en vigor de los nuevos diferenciales planteados en el borrador no se produzca hasta el 1/01/2011 paralizará la formalización de préstamos hasta esa fecha.
Las entidades financieras preferirán esperar al 1 de enero para formalizar los préstamos que estén en tramitación, con el fin de aplicar un mayor diferencial en la operación.
Por tanto, este nuevo diferencial al 2% debería ser aplicable desde el momento de publicación y entrada en vigor del decreto.
Como ya ha quedado dicho, también en cuanto a los tipos de interés existe un trato discriminatorio de los promotores de VPO frente a las cooperativas –que podrían disfrutar durante el periodo de construcción de un diferencial en el tipo de interés financiación entre 0,25 y 1,25 mientras que los promotores privados lo tendrían entre 0,25 y 2,00- que debe ser corregido.
Por otro lado, en el momento de subrogación del adquirente de la vivienda en el préstamo convenido, la modificación del tipo de interés podría ser considerada como una novación, lo que ocasionaría una serie de gastos notariales y registrales que deberían ser soportados por el promotor privado. Por tanto, planteamos la formalización del préstamo al promotor, la modificación del tipo de interés en el momento de la subrogación, de tal manera que no se considere una novación.
Con independencia de las alegaciones que han quedado planteadas y de las propuestas alternativas a las medidas contenidas en el borrador, se plantean las siguientes medidas como contrapartida a la eliminación de la AEDE, las subvenciones al alquiler, y en consecuencia, a la disminución de las políticas de demanda:
1. Supresión de la obligatoriedad de implantar los Registros de Demandantes en las CCAA que dificulta en extremo la comercialización de las viviendas y además su desaparición supondría un inmediato ahorro para las arcas públicas.
2. Ampliación del límite de ingresos para las viviendas de Régimen Especial hasta 3,5 veces el IPREM. Así, un mayor número de adquirentes podría beneficiarse de un IVA del 4%.
3. Supresión del límite de ingresos de 3,5 veces el IPREM para adquirir una vivienda de precio general. Se podría fijar el límite de ingresos en 5,5 veces el IPREM, si bien las subsidiaciones de tipo de interés sólo estarían vigentes para adquirentes hasta 3,5 veces IPREM. Sería volver a la redacción dada en planes de vivienda anteriores, y ampliaríamos así la demanda potencial de la VPO.
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