La tasa de disponibilidad y las rentas se mantienen estables en un
mercado con menor rotación
El continuo aplazamiento del inicio de la recuperación económica está afectando a la
absorción de espacio de oficinas en Madrid, que sumó 81.700 m2 entre abril y junio,
tradicionalmente el trimestre de mayor contratación de cada ejercicio. Este resultado
supera en un 10,5% el del primer trimestre de 2011 pero dibuja un descenso del 50%
en términos anuales, según datos de la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real
Estate (www.realestate.bnpparibas.es). ‘Se observa una reactivación en el interés de
la demanda aunque los procesos de toma de decisión se están alargado hasta
términos nunca vistos en el mercado’, explica Ilán Dalva, director del área de ofinas
de la consultora.
La reagrupación ha dejado de ser la estrategia inmobiliaria de moda en un contexto de
estancamiento económico. Las empresas, por lo general, ya han optimizado sus
plantillas y el espacio que ocupan, y las rentas con descuentos son la variable que
determina ahora los movimientos en el mercado de oficinas de la capital.
En cualquier caso, las empresas instaladas en Madrid siguen mostrando cautela en
sus decisiones inmobiliarias. Tanto el espacio que se libera como el que se contrata es
el volumen considerado normal en un movimiento de rotación puramente orgánico del
mercado. El equilibrio entre superficie contratada y liberada junto a la nula actividad
promotora ha permitido que la tasa de desocupación se mantenga casi inalterable en
el 13,4% del parque de oficinas. A finales de junio, algo más de 1,5 millones de m2 de
oficinas en Madrid se encontraba disponible de un total de 11,7 millones de m2.
Por otro lado, persiste la tendencia a contratar superficies cada vez más reducidas. El
63% de las operaciones del segundo trimestre correspondieron a oficinas de menos de
500 m2, y tan sólo se cerraron dos transacciones de más de 10.000 m2: las nuevas
sedes de la financiera Geoban (11.000 m2) y de la Comisión Nacional del Mercado de
Valores (12.000 m2), esta última en régimen de compra-venta.
El demandante clásico del mercado de oficinas de Madrid sigue siendo la empresa de
servicios, sector al que correspondió el 24% de la superficie contratada durante el
segundo trimestre del año. Las compañías de nuevas tecnologías han incrementado
su participación en la composición de la demanda, pasando del 13% al 22%,
superando por volumen de absorción a las compañías industriales y financieras. El
sector público continúa en un perfil bajo como demandante de espacio aunque es
previsible que incremente su cuota de participación a lo largo de 2011.
En el apartado de precios, la renta media de las oficinas en Madrid casi no ha sufrido
variación, instalándose en 16 euros/m2/mes a finales de junio. La tendencia es a que
persista la estabilización del precio de alquiler en sus valores medios, que ya ha
acumulado acusados descensos en los últimos ejercicios. No ha sido el caso de la
renta prime, las de los edificios de más calidad y/o mejor localizados, que ha admitido
aún una disminución del 8% en términos anuales y podría incorporar de nuevo ligeros
descuentos. Aunque la disponibilidad de superficie prime permanece baja, el recorte
de precios intenta compensar que la actividad en el segmento más exclusivo del
mercado de oficinas se está viendo perjudicada por el estancamiento económico.
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