La consultora King Sturge ha evaluado las oportunidades de inversión en el sector Terciario de la capital inglesa.
Según la división de Corporate Real Estate, dirigida por Antonio Riquelme y con los datos aportados por el departamento de Análisis y Estudios de Mercado, dirigido por Agnus MacIntosh, el primer semestre del ejercicio 2006 ha sido, es y será un buen momento para destinar capital a bienes inmuebles del sector de Oficinas. Para llegar a esta conclusión King Sturge ha estudiado la disponibilidad de espacios, los incentivos empresariales, los alquileres y, por supuesto, el volumen final de inversión.
Según la consultora, la continúa demanda del mercado de Oficinas en Londres ha provocado un descenso en la disponibilidad de espacio del 9%. Actualmente, esta referencia en la capital inglesa es de 562.000 m2, mientras que durante el ejercicio del 2005 era de 904.700 m2. El espacio prime, tanto nuevo como en construcción, supone el 50% del total ya mencionado. Por lo que, la disponibilidad en este área sigue disminuyendo, lo que supone un buen momento para invertir y adquirir productos.
Operaciones destacadas de King Sturge en Londres
King Sturge ha intermediado en la compra del inmueble situado en Lombard Street, 68. Con un superficie de de 38.981 m2 , el comprador ha sido Schroeders Seput y el vendedor ha sido Britannic Assurance. Rentabilidad 5,23%.
Ha asesorado en la compra de 51.451 m2 en Leadenhall Street,34. El comprador es un dato confidencial no así el vendedor que ha sido Delancey. Rentabilidad del 4,67%.
Ha intermediado en la venta del inmueble localizado en Dowgate ill House, con una superficie de 28.932 m2. El comprador ha sido British Ensign Estates. Rentabilidad 7,50%.
Ha intermediado en la venta del inmueble localizado en Mary at Hill 11-15 para City Site Estates. Superficie de 11.773 m2.
Claves de la Inversión
Entre el último cuatrimestre del 2005 y el primero del ejercicio 2006, el sector de la Inversión en Londres en el mercado Terciario se ha incrementado un 20%. Dicho aumento confirma que las cifras en operaciones gestionadas han alcanzado 2,4 billones de libras (3,5 billones de €). La rentabilidad se sitúa entre el 4,5% y 4,75% en los mejores edificios tanto de la City como del West End; los inversores norteamericanos han sido los más activos los primeros meses de 2006, siendo la adquisición más importante la de One Plantation Place por valor de 527 millones de libras (786 millones de €).
Situación actual y previsiones 2006
Las rentabilidades en las capitales europeas están convergentes. En concreto, en Londres estas cifras son más bajas, no obstante disfrutan de mayor liquidez y solvencia. El mercado inglés es la única plaza europea en el que sector financiero e inmobiliario se mantienen relativamente independientes. En líneas generales, la disponibilidad tenderá a disminuir durante lo que resta del ejercicio 2006, por lo que los precios se mantendrán al alza. De igual modo, las rentas siguen creciendo. Clave importante: se confirma la continuidad con la tendencia marcada a finales de 2005.
En localizaciones concretas, existe un potencial de incrementos por encima de la media. Dadas las circunstancias, existe una fuerte competencia entre los arrendatarios para conseguir alquileres en la zona prime de la City debido a que la demanda de rentas será mayor que la oferta de stock en el centro de la urbe. La posibilidad que les queda a los arrendatarios es pagar un mayor precio con el fin de asegurarse la ubicación, en especial para superficies mayores de 9.200 m2.
En el mercado de Inversión, las transacciones en el sector de Oficinas se cierran con un récord de 5,9 Billones de libras (8,80 billones de €). Las compañías inmobiliarias y los inversores privados se multiplican. Las operaciones localizadas en la zona prime, long income y throphy han sido las más numerosas del mercado. Las rentabilidades iniciales de los alquileres de la zona prime se han situado en 4,75%. La demanda de edificios vacíos, de oportunidades de gestión de activos y de contratos de arrendamiento a corto plazo continúa activa. No obstante verán su fin entre 2007 y 2010, ya que los inversores intentan comprar antes de que se dé un crecimiento anticipado de los alquileres.
Los inversores extranjeros. Alemania protagonista
Acapararon el 56% del total de las ventas. En este sentido, son los inversores alemanes los que han demostrado ser particularmente activos. En especial las compañías Bankhaus Wolbern and Co, cuya operación clave ha sido la adquisición de Woolgate Exchange EC2 por 293 millones de libras. Las empresas del Reino Unido continúan siendo compradores agresivos en cuanto a sus estrategias de gestión de compra. Así, han expandido los requisitos y han reducido los obstáculos de los alquileres, con el fin de conseguir un incremento de adquisiciones.
King Sturge considera que el balance del ano 2006 va a ser excelente, y va a superar las cifras alcanzadas en el 2005.
Predicciones del mercado de oficinas para el 2006
Los sectores más activos en el mercado serán durante este 2006 los servicios financieros y el sector público, que en el 2005 supusieron el 80% del total de las transacciones en el mercado de oficinas. En el presente seguirán siendo los actores principales en las adquisiciones de espacios de oficinas.
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