En los últimos tiempos vienen apareciendo en las páginas de nuestros diarios casos de colectivos extranjeros que, casi siempre como consecuencia de una grave desinformación, se ven afectados por problemas urbanísticos.
Esta problemática viene provocada en la mayoría de los casos por procedimientos adquisitivos deficientes o por falta de rigor en la tramitación de la documentación necesaria para la edificación de las viviendas.
Si miramos atrás, hace sólo algunos días aparecía publicada la historia de algunos vecinos del valle del Almanzora que, tras la compra de parcelas y posterior construcción de sus viviendas, se manifestaban ante la inminente llegada de una orden de demolición. Según se desprende de la información publicada, la compra de dichas parcelas para su posterior edificación se realizó en inmobiliarias, promotoras o constructoras que, junto con la posibilidad de la compra, ofertaban asesoramiento jurídico, asesoramiento éste que era prestado de igual manera y por el mismo gabinete tanto a compradores como a vendedores, produciéndose así un claro conflicto de intereses. Así pues, a la luz de los sucesos acaecidos, contar con asesores jurídicos de probada imparcialidad e independencia resulta de vital importancia.
El letrado deberá pues realizar un minucioso estudio previo para conocer las circunstancias personales de su cliente y el uso que éste pretende dar al terreno una vez realizada la operación, ya que, dependiendo de la calificación que tenga atribuido el suelo dentro del correspondiente plan urbanístico, se permitirá o no la edificación.
En el caso de que la edificación esté permitida, se deberán consultar algunas especificaciones previas al comienzo de edificación:
- El uso al que se destinará el terreno (no tiene la misma consideración un terreno apto para construir un hospital que aquel apto para uso residencial)
- Las alturas permitidas (El número de alturas o pisos que se nos permite construir)
- Coeficiente de edificabilidad (Cantidad de superficie edificable en la parcela a adquirir.)
- Demás normas a aplicar, si las hubiere.
Una vez compilada toda esta información, el abogado deberá informar detalladamente a su cliente de las características y posibles usos de la parcela que se va a adquirir y que, tras la operación de compra, pasará a ser propiedad de éste.
Si se desea continuar con la compra del terreno, el letrado deberá velar por los intereses de su cliente hasta el momento en que su titularidad sea inscrita en el Registro de la Propiedad.
En lo referente a la compra del terreno, es de gran importancia conocer que en caso de adquirir una parcela mediante contrato privado de compraventa, el contratante no constará a efectos legales en ningún registro y, por tanto, no podrá hacer valer su derecho frente a terceros, apareciendo como único y verdadero propietario el anterior.
Para que sea pública y cierta la titularidad del nuevo adquirente, será necesario firmar una escritura pública ante Notario e inscribirla posteriormente en el Registro de la Propiedad. Será sólo entonces cuando el proceso de compra e inscripción legal habrá finalizado.
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