Informe de coyuntura del mercado de oficinas de Madrid. I Trimestre 2007
El equipo de Análisis y Estudios de Mercado de King Sturge ha realizado el informe de coyuntura del mercado de oficinas de Madrid del I Trimestre del 2007. Claves a destacar:
• La absorción bruta en el sector de Oficinas de Madrid continúa creciendo, alcanzando para este primer trimestre casi los 300.000 m2. Se estima un stock de espacios inmobiliarios de oficinas algo superior al de los últimos trimestres, con un aumento en torno al 4%. La disponibilidad estimada es de unos 854.000 m2, siendo muy baja en el eje neurálgico de la ciudad (inferior al 2%). La tasa de disponibilidad que reflejamos, según nuestras estimaciones, baja al 6,57%.
• Para los dos próximos ejercicios, se estima una oferta futura total de unos 450.000 y 500.000 m2 respectivamente, siendo las áreas más alejadas de la ciudad las que alberguen la mayoría de los proyectos.
• Para el próximo ejercicio las opciones de compras de oficinas en el mercado de inversión serán como en el 2006, notables, dado que la liquidez continúa elevada. La recomendación para Madrid es claramente ‘comprar’.
• La actividad inmobiliaria del mercado de oficinas en la capital es intensa y creciente a la vez. El riesgo es moderado y los rendimientos en las operaciones son bastantes buenos.
• La tendencia de los alquileres y pre-alquileres (vuelven a aparecer) es al alza con incrementos máximos del orden del 8% en las áreas más de primera línea. Respecto a la actividad de promoción de este segmento, la estadística de los visados de obra nueva refleja un ritmo semejante en los dos últimos años, que se harán efectivos en los próximos dos años.
• El volumen de operaciones en el mercado de inversión en Madrid a lo largo del primer trimestre del 2007 ascendió en términos aproximados a los 800 millones de €.
• La demanda del segmento de oficinas permanecerá fuerte y la oferta algo escasa en ciertas ubicaciones de primer nivel, lo que supondrá un incremento de las rentas de alquiler máximas del orden del 7 u 8%.
• El sector servicios, la consultoría a empresas, finanzas inversión y actividades inmobiliarias serán las actividades más dinámicas en el 2007.
• En general, el segmento inmobiliario de oficinas para Madrid presenta buenas perspectivas para el 2007, tanto en operaciones de alquiler y compra como en operaciones de inversión, tanto por parte de clientes nacionales como por parte de fondos extranjeros.
• El sector inmobiliario nacional entrará en una nueva etapa al verse mermado el crecimiento notable del segmento residencial y las promotoras se orientarán hacia áreas como la logística y distribución y edificios terciarios y anejos al turismo como hoteles.
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Mercado de Oficinas
Demanda
Después de cotejar los datos aportados por las principales agencias inmobiliarias destinadas al segmento inmobiliario de oficinas en los tres primeros meses del 2007, se puede decir que la absorción bruta continúa creciendo, alcanzando para este primer trimestre casi los 300.000 m2, con una superficie media de unos 1.335 m2. Este volumen supone un incremento intertrimestral del 6%, donde el 81% de las operaciones cruzadas en el mercado han sido en régimen de alquiler y el resto en compra, sin contar las operaciones realizadas sin intermediario, es decir, en directo.
Se espera que este año y el siguiente sean muy dinámicos, con las condiciones económicas estables.
A la vez que los tipos de interés muestran su fortaleza, las empresas activas se han decantado por el alquiler en detrimento de la compra por la práctica inexistencia de producto en venta. Además se observa un incremento notable por parte de compradores en pequeñas superficies de promoción nueva.
El cuarto trimestre del 2006 y este primero del año marcan el record histórico de contratación de los últimos cuatro años.
Por tipo de edificio los exclusivos de oficinas han representado el 79% del total, seguido de los mixtos (viviendas con licencias para albergar actividades económicas) con el 15% y el resto se ha contratado en edificios tipo semi-industriales (high Tech).
En cuanto a la distribución por áreas, según la clasificación que realiza King Sturge (ver plano), la mayor concentración se ha producido en el eje de Periferia 2 (exterior a la M-40), con 102 operaciones firmadas lo que supone unos 135.500 m2. El Eje Secundario absorbió unos 40.000 m2, lo que supone el 12% del total. La zona Centro (Eje de Negocios) y el eje Periferia 1, absorbieron el 8,9% y el 34,9% respectivamente.
Por sectores de actividad, el sector servicios absorbió en torno al 31% del total, cinco puntos por encima de lo registrado en el trimestre anterior. Banca, finanzas y distribución de mercancías le siguen en importancia con el 13 y el 23% del total. Otros sectores con presencia importante en el mercado son la construcción e inmobiliario, las actividades de consultoría y empresas tecnológicas.
Por tipo de superficies, del total de metros contratados en el trimestre, casi el 50% de las operaciones han sido de menos de 500 m2. Las de tamaño mediano han supuesto el 21% del total y el resto han ido a las grandes de más de 1.000 m2.
Por áreas, el mayor número de metros contratados para superficies pequeñas fue el Eje secundario y Periferia más alejada. Las de tamaño medio, a medida que nos alejamos del centro, se concentra la contratación de estas superficies, alcanzando el máximo el la zona exterior a la M-40.
Igual ocurre en las operaciones de más de 1.000 m2 como no podría ser de otra manera, ya que encontrar ubicaciones de más de 1.000 m2 en el centro de Madrid es muy complicado.
Oferta
Una vez se ha despegado del ciclo bajo en el segmento de oficinas de Madrid iniciado hace unos años, el 2007 se consolidará como un año de impulso donde, si las principales variables macroeconómicas se mantienen, la actividad de contratación de metros disponibles para oficinas aumentará considerablemente. Es más será importante ubicar edificios o parques empresariales o torres en altura con espacios modernos, con todos los avances tecnológicos del momento y próximos al centro financiero de la ciudad.
A pesar de esta demanda, el sector casi nunca se anticipa a estos cambios de ciclo, necesitando al menos un año y medio para sacar oferta disponible al mercado, con el consiguiente incremento de rentas y/o precios.
Por todo ello estimamos un stock de espacios inmobiliarios de oficinas algo superior al de los últimos trimestres, con un aumento en torno al 4%.
En el eje de Negocios y Secundario las contrataciones se producen, además de espacios exclusivos destinados a oficinas, también en viviendas con licencia para oficinas y espacios de cierta antigüedad. Sólo en áreas más alejadas pueden encontrarse espacios de reciente construcción. La disponibilidad estimada es de unos 854.000 m2, siendo muy baja en el eje neurálgico de la ciudad (inferior al 2%).
La tasa de disponibilidad que reflejamos, según nuestras estimaciones, baja al 6,57%.
De todas formas y aunque la situación financiera para la actividad empresarial no sea peligrosa, la adquisición de suelo para la construcción de grandes espacios terciarios no será fácil, dado el ambiente de incertidumbre que cubre la política en materia de urbanismo por parte de las Administraciones Públicas, aunque una vez transcurridos los comicios electorales, todo apunte a la luz y se aprueben nuevos proyectos para la construcción de oficinas en la Capital de España.
Para los dos próximos ejercicios, se estima una oferta futura total de unos 450.000 y 500.000 metros cuadrados respectivamente, siendo las áreas más alejadas de la ciudad las que alberguen la mayoría de los proyectos.
Rentas
Las rentas de alquileres de espacios destinados a oficinas mantienen su tendencia alcista ante la escasez de oferta y el impulso notable de la demanda, alcanzando para el primer trimestre del año, valores superiores a los 40 €/m2/mes en ciertos pre-alquileres en el eje de Negocios. A lo largo del año 2007 y siguiente es probable que se mantenga esta buena situación para el segmento de oficinas.
En el gráfico adjunto puede observarse la tendencia alcista del área central de Madrid donde las ventas van paralelas en términos absolutos, en el Eje de Negocios y en el Eje Secundario (ver mapa)
• En el Eje Periferia 1 la renta máxima alcanzó los 26,00 €/m2/mes, siendo el mínimo de 14 €/m2/mes, según los datos registrados por el cruce de operaciones del trimestre.
• En el anillo exterior a la M-40, en edificios de primera calidad y de construcción moderna las rentas máximas ascienden a los 22,5 €/m2/mes y los mínimos se mantienen en torno a los 9 €/m2/mes para edificios semi-industriales y ubicados en polígonos industriales puros.
La tendencia en las zonas más céntricas de la ciudad es claramente alcista con incrementos de actualización ligeramente más suaves de los reflejados a lo largo del 2006.
Mercado de inversión
El mercado de oficinas en el centro de Madrid se contempla como una oportunidad de negocio para el mercado de inversión, dado el buen momento del sector y las perspectivas de crecimiento de las rentas de los alquileres debido al tirón de la demanda. El problema es encontrar la ubicación apropiada y el inmueble adecuado para cada ocasión.
Por otra parte dados los incrementos de precios, las rentabilidades están bajando a ritmos notables, llegándose a realizar operaciones con rentabilidades muy agresivas incluso por debajo del 4%.
Para el próximo ejercicio las opciones de compras de oficinas en el mercado de inversión serán como en el 2006, notables, dado que la liquidez continúa elevada. La recomendación para Madrid es claramente ‘comprar’.
El volumen de operaciones en el mercado de inversión en Madrid a lo largo del primer trimestre del 2007 ascendió en términos aproximados a los 800 millones de € . Si el mercado tiende a estabilizarse, podrían verse en este ejercicio tasas de actualización algo superiores a las cerradas en el 2006.
ENTORNO ECONÓMICOS - ESPAÑA
Finalizado el ejercicio 2006, la economía española ha mostrado una vez más sus notables cifras de crecimiento, con un incremento en el último trimestre del 4%, lo que supone una variación interanual positiva para el conjunto del año del 3,9%, cuatro décimas más que en el 2005; siendo el mayor incremento de nuestra economía desde el año 2000.
Como viene siendo habitual la potencia viene suministrada por la demanda interna, en particular el consumo privado, además de la corrección al lado positivo del sector exterior, donde parece que las exportaciones han tomado protagonismo y experimentan crecimientos superiores a las entradas.
Respecto de la demanda interna cabe apuntar que la inversión en bienes de equipo contrasta con la moderación de la inversión en construcción, aunque no es nada desestimable su tasa de variación.
Hay que resaltar que, ante la estabilidad en el crecimiento del consumo privado con incrementos del 3,7%, el consumo público se dispara (incremento de déficit) y acentúa su clara progresión interanual hasta prácticamente el 5%, casi un punto más que en el trimestre anterior.
Por otra parte y en lo que pueda afectar a la base de crecimiento de la economía en general, los precios se mantienen en la senda del 2,5% en tasa interanual. Si el precio del crudo se mantiene en el entorno de los 60 dólares el barril, es probable que la inflación se mantenga también, aunque siempre con miedo porque es un dato muy escurridizo, a la vez que poco preciso en sus cálculos.
Otro factor que habrá que tener en cuenta es la tendencia al alza del endeudamiento de las empresas españolas, que mientras que sus cuentas de resultados sean buenas, sus inversiones y sus creaciones de plantillas también serán positivas.
Los niveles de rentabilidad se mantienen elevados y superiores a los costes derivados de la financiación ajena, lo que supone que el ritmo de inversión, siempre que las condiciones del entorno sean estables, se mantendrán en el futuro. El sector inmobiliario entrará en su nueva etapa, al verse mermado el crecimiento notable del segmento residencial y orientarse las promotoras hacia áreas como la logística y distribución y edificios terciarios y anejos al turismo como hoteles.
El 2007, se prevé como un buen año en lo que se refiere a operaciones corporativas, de diversificación y operaciones de capital markets, como uniones o asociaciones de empresas, diseño de nuevas estructuras financieras, compras de sociedades, reestructuración de activos de empresas absorbidas, etc.
Habrá dinero para continuar con los movimientos en el segmento de oficinas y la evolución de las rentas será al alza, alcanzando probablemente en el 2007 valores superiores a los 40 €/m2/mes en determinadas operaciones. Por otra parte las tasas de actualización de operaciones de inversión en el Eje de Negocios podrían situarse por debajo del 4%.
La evolución de los tipos de interés referenciados del sector inmobiliario continuará a bordo de la línea de tendencia alcista. Es muy probable que antes del verano, en junio, el Banco Central Europeo suba los tipos de interés en 25 puntos básicos, como lo ya lo está anticipando nuestro buen amigo el EURIBOR.
A pesar de ello, de cara al sector empresarial, los tipos no están excesivamente elevados. De cara al usuario con un endeudamiento brutal, las próximas subidas de tipos podrían presentar apuros serios.
Se mantiene la tendencia alcista creciente del EURIBOR pero la de la deuda a 10 años parece estabilizarse en el 4%. El IPC ha descendido considerablemente, por causas desconocidas a pesar de que las autoridades mantengan que es gracias a los tipos de interés.
MADRID
Según los datos de Contabilidad Regional provisionales, publicados para el ejercicio 2006, muestran una tasa interanual de crecimiento del 4,3%, en términos reales, lo que supone un año más superar la media nacional en más de 8 décimas. El crecimiento seguirá apoyado en la actividad constructora y los servicios, a la vez grandes generadores de empleo. El sector servicios está tomando un gran protagonismo al acercarse al 80 por ciento en ponderación sobre la economía regional total.
Se debe destacar el aumento notable que se está produciendo en el sector del transporte y comunicaciones, Los servicios como apuntábamos antes, crecerán para el próximo ejercicio en cifras próximas al 4%, al igual que lo hará el sector de la construcción. Se puede resumir diciendo que Madrid continuará liderando las regiones con mayores crecimientos económicos junto con Cataluña y el sector servicios se verá favorecido por esto.
La actividad inmobiliaria del mercado de oficinas en la Capital de España es intensa y creciente a la vez. El riesgo es moderado y los rendimientos en las operaciones son bastantes buenos.
La tendencia de los alquileres y prealquileres, que vuelven a aparecer, es al alza, con incrementos máximos del orden del 8 por ciento en las áreas más de primera línea. Respecto a la actividad de promoción de este segmento, la estadística de los visados de obra nueva que publica el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos refleja un ritmo semejante en los dos últimos años, que se harán efectivos en los próximos dos años.
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