A pesar de los incesantes aumentos del precio de la vivienda, la demanda sigue siendo sostenida y seguirá creciendo a corto plazo.
El sector inmobiliario español está viviendo una coyuntura muy interesante, porque a pesar de los incesantes aumentos de precio del producto la demanda sigue siendo sostenida, debido probablemente a la presencia de inversores desencantados con la Bolsa que, unidos a la demanda para uso propio, que es creciente, presionan fuertemente sobre la oferta, calentando los precios.
El fenómeno es complejo y merece ser analizado con cuidado. Tenemos, por una parte, las parejas que se forman en la generación llamada del "baby boom", nacidos en los años setenta, que pueden ser unas 260.000 al año. A ellos hay que sumar -y pocos lo recuerdan- los 106.000 divorciados anuales, que implican una demanda adicional de bastante importancia, además de los extranjeros, deseosos de gozar de nuestro clima, y que sumaron, en 2001, unos 72.000. Si sumamos las familias españolas que compraron una segunda residencia, los jóvenes no emparejados que, no obstante, se han independizado y las familias que han comprado una casa mejor -pues el parque de viviendas existentes debe irse renovando- resulta que encontramos explicación a la fortísima cifra de demanda, que no parece que vaya a caer a corto plazo, a menos que los precios sigan subiendo; en cuyo caso será demanda insatisfecha, pero latente.
El público debe saber que, en cualquier mercado, el precio lo fija el oferente, en función de su estrategia comercial, dentro de una horquilla cuyo límite superior es el precio marginal que el mercado está dispuesto a pagar, siendo el límite inferior el coste de producción. Esto es aplicable no sólo a los promotores de viviendas de nueva construcción, a los que los medios de comunicación demonizan frecuentemente cuando les acusan de que los precios suben más que los costes de producción (olvidando que los promotores tienen que vender a coste de reposición y no de compra, so pena de descapitalizarse), sino también a los particulares no empresarios, que venden su vivienda usada, cuyo coste de producción es el precio que pagaron hace varios años y que no ha subido nada; lo que no es obstáculo para que intenten vender dicha vivienda usada al mejor precio que puedan, lo que es su única defensa si, con el importe de la venta, quieren comprar otra vivienda, normalmente de mayor precio. De modo que aunque todas las viviendas en venta fueran usadas, y su coste no hubiera variado nada en muchos años, su precio seguiría subiendo mientras haya demandantes. Esto nos gustará mas o menos, pero es lo que hay: el ministro de Fomento tiene razón, el aumento de precio de la vivienda es consecuencia de la fuerte demanda.
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