La legislación sobre Urbanismo no se agota ni puede agotarse en una regulación destinada a hacer efectivo el derecho a "disfrutar de una vivienda digna y adecuada", recogida en el artículo 47 de la Constitución Española.
El alto incremento del precio de la vivienda en España es ya conocido. Muchos parecen ser los factores que están creando esta subida de precios: la gran demanda de viviendas junto a la falta de mano de obra especializada, el blanqueo de dinero negro ante la llegada del euro, o la mejora en la economía de los españoles unida al buen momento para la solicitud de créditos hipotecarios, han sido barajados entre los principales factores de esta subida. Sin embargo, existe otro elemento determinante en el precio final de la vivienda: el suelo. El suelo, elemento indispensable para la construcción de una edificación, que influye directamente en el precio final de la vivienda.
Como bien es sabido, el suelo no posee gran valor de por sí. Es su calificación, las posibilidades de explotación permitidas en él, lo que decide de manera determinante su valor de mercado. Por lo tanto, sin olvidar la relación oferta-demanda como factor indiscutible, existe una variable de gran potencial decisivo en el mercado del suelo. Potencial que, actualmente parece no responder a las necesidades de los españoles.
Todos los medios de comunicación informan periódicamente del precio de la vivienda por zonas geográficas, o de las previsiones del Gobierno sobre la demanda de la vivienda. Datos de gran interés para el público en general. Sin embargo, que el precio del suelo pueda llegar a suponer el 50% del costo final de una vivienda no tiende a ser titular de estas noticias.
El nuevo real decreto viene con el objetivo de adecuar la oferta de suelo urbanizable a la demanda. Hasta la actualidad, eran las autoridades locales las que controlaban la calificación del suelo de una manera bastante discrecional. Destacaba la no regulación de criterios objetivos para calificar un terreno como no urbanizable. Tan solo este poder suponía la posibilidad de que las autoridades locales limitasen la oferta en su región, con lo que podían controlar una de sus mayores fuentes de ingresos. Actualmente, será obligatorio que el suelo esté sometido a un régimen especial para su no urbanización. A su vez, la posibilidad de que la transformación del suelo urbanizable no deba hacerse obligatoriamente mediante el Plan General, y que las iniciativas privadas puedan promover esa transformación crean una vía para el cambio de la dinámica mantenida hasta ahora.
Es obvio que el cambio de la legislación no ha de suponer obligatoriamente un cambio radical en el mercado inmobiliario. Quizás, estas medidas que en principio deberían de tener una traducción a la baja del índice del precio del suelo no lleguen a cumplir sus objetivos, pero sin duda suponen una actuación directa a uno de los factores determinantes en el mercado inmobiliario y de la construcción. Seguramente el resultado final estará condicionado en base a las compensaciones que reciban las autoridades hasta ahora beneficiarias de la anterior legislación.
Redacción
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