Según un artículo de Alberto Artero (Mc Coy) en Cotizalia.com
El columnista utiliza tres indicadores principales para monitorizar a la hora de conocer cuál es el estado real del mercado residencial en España por el lado de la demanda:
La tasa de esfuerzo se define como la proporción de la renta disponible que se dedica al pago del inmueble adquirido, esto es: a servir la deuda hipotecaria. Se refiere exclusivamente a la primera vivienda. Se considera como razonable que no supere un tercio del total. Pues bien, ahí exactamente es donde se encuentra ahora: 33,4%. Un dato positivo que, sin embargo, tiene truco: el bajo nivel de tipos de interés existente en la actualidad que ha mejorado sustancialmente la capacidad de repago de muchos ciudadanos y ha evitado la salida desesperada de casas al mercado. Un repunte brusco del precio del dinero, del tenor del que advierten los hiperinflacionistas, podría cambiar de manera brusca esa situación. Saben que es un escenario no contemplado de forma inmediata por un servidor pero es bueno que tengamos dicha circunstancia presente.
Las veces en las que la renta bruta de la unidad familiar está incluida en el coste del activo a adquirir es un parámetro objetivo de sobrevaloración/infravaloración. La media histórica se encuentra alrededor del nivel de 4-4,5 veces. En la actualidad el multiplicador es de 6,8, disparado en algunas ciudades como Barcelona hasta 8,7. Es decir: nos encontramos como al principio de la actual coyuntura ya que la reducción de valor del residencial ha venido acompañada de una merma simultánea de los ingresos agregados de las familias, consecuencia de una ralentización económica que ha multiplicado exponencialmente el número de desempleados. Si nos atuviéramos exclusivamente a este factor, el sobreprecio de los pisos se situaría en el 33% por pura reversión a la media. Pero las medias son tales, precisamente, porque incluyen datos por encima y por debajo de ella…
Por último se encuentra la rentabilidad que, a los precios actuales, ofrece la compra de una casa con objeto de destinarla al alquiler. Un retorno bruto al que hay que descontar los gastos correspondientes al arrendador. Pues bien, si la media se sitúa alrededor del 5% en los últimos 25 años, en la actualidad se halla en el 3,8% en el cogollito de las grandes ciudades, porcentaje que cae sustancialmente en los mercados se segunda vivienda y en los nuevos planeamientos urbanos en la periferia de las urbes, lugares donde se concentra una buena parte de la oferta disponible. En términos bursátiles, PER de 26,3 veces (frente a los 12,5 de 1985 y los 17,5 de finales de los 90). A iguales rentas, se requeriría un ajuste del 31% para volver al nivel histórico de referencia, si bien hay que reconocer que el entorno de tipos es sustancialmente distinto. El problema es que la evolución a la baja de los arrendamientos se ha producido de forma paralela a la de los inmuebles objeto de los mismos, por lo que, básicamente, estamos como al principio. Bueno, peor ante la incertidumbre de repago que a día de hoy trae en la mochila cualquier arrendatario.
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