Situación y evolución de la oferta
El suelo es la materia prima del producto inmobiliario, si no hay suelo edificable no se pueden construir viviendas, por lo tanto el mercado de la vivienda nueva está indisolublemente ligado a la oferta disponible de suelo edificable.
Esta es la causa principal del considerable aumento del precio de la vivienda nueva en las áreas centrales.
La escasez de suelo edificable en estas ubicaciones ha motivado que la repercusión del suelo supere en algunos casos el 50% del precio final de la vivienda, cuando tradicionalmente y en condiciones normales el precio del suelo se situaba entre el 25% y el 30% del producto terminado.
El suelo edificable es un bien escaso y regulado por las corporaciones locales a través de las normas urbanísticas y de la edificación y, por lo tanto, difícilmente integrable en las leyes del mercado.
Evolución previsible:
En la medida que la administración local mejore la gestión urbanística, acortando los plazos de concesión de licencias en suelo urbano, fomentando la rehabilitación integral en áreas internas deprimidas, y agilizando los cambios de usos inadecuados en zonas obsoletas y degradadas, se podría obtener más suelo edificable, aumentar la oferta, disminuir la presión de la demanda y probablemente bajar el precio de la vivienda.
Igualmente en la transformación de suelo, la administración debería mejorar la gestión acortando los plazos en la revisión del Planeamiento, en la gestión de los PAUS, y en el desarrollo de los planes parciales, que actualmente se gestionan con plazos muy dilatados.
Cuando en el proceso de transformación del suelo no urbanizable a suelo urbano se dilatan los plazos, indirectamente se fomenta la especulación, debido a que en cada fase del proceso que son muchas y largas en el tiempo, el precio del suelo "experimenta" subidas no deseadas, que encarecen innecesariamente el precio del suelo y finalmente el precio de las viviendas.
En la medida que estas premisas se cumplan, sería posible ver bajar el precio del suelo y finalmente el precio de las viviendas.
Previsiones
En la actual situación económica es difícil que en las áreas centrales de las ciudades con demanda alta y poca oferta puedan bajar los precios de la vivienda nueva.
Las posibles bajadas de precios podrían darse en zonas poco consolidadas escasas de servicios, en las que la oferta supere a la demanda.
El precio medio de la vivienda nueva experimentará previsiblemente un aumento desacelerado a lo largo del año. El punto de inflexión en la evolución del precio podrá alcanzarse en el futuro, en la hipótesis de que se frene el crecimiento económico, se genere menos empleo y aumenten los tipos de interés.
VER ESTUDIO SOBRE PRECIOS MEDIOS DE VIVIENDAS NUEVAS EN CAPITALES DE PROVINCIA ELABORADO POR LA SOCIEDAD DE TASACIÓN
José Luis Estevas-Guilmain y Muñoz
Vicepresidente de Sociedad de Tasación, S.A.
Reportaje cedido por "El Correo de la construcción"
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