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SUBASTAS |
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| ¿QUE ES
UNA SUBASTA? |
¿QUE SON?
Es el sistema más generalizado de realizar (es decir, de hacer
líquidos o convertir en dinero) bienes hipotecados, dados en prenda
o embargados, de personas o entidades que han dejado de pagar
(o han incumplido) sus operaciones de crédito, y consiste en una
venta pública de tales bienes cuyo precio se fija mediante licitación
o puja de quien libremente concurre a ese acto ante el Juzgado.
Cuando una operación de crédito no es atendida voluntariamente
por el obligado a ello la Ley prevé la necesidad de acudir a los
Tribunales para su reclamación judicial, a fin de obtener con
la realización de sus bienes, mediante subasta judicial, la satisfacción
(o recuperación) del crédito o préstamo reclamado.
¿QUE SE PRETENDE?
Dar a conocer la relación de todos los bienes que en los procedimientos
judiciales seguidos a su instancia van a ser objeto de subasta
judicial, informando del precio por el que, en caso de que se
los adjudique, está dispuesto a ceder sus derechos sobre dichos
bienes. La inclusión en la relación se efectúa desde el momento
en que se conoce la fecha señalada por el Juzgado para la celebración
de la subasta.
¿ A QUIEN SE DIRIGE?
Con carácter general, a cualquier persona física o jurídica interesada
en la búsqueda en condiciones ventajosas de mercado, de todo tipo
de bienes muebles o inmuebles. Con carácter particular, a inversores
privados o institucionales interesados en invertir, en condiciones
ventajosas de mercado, en bienes de distinta naturaleza.
¿ DE DONDE PROCEDEN LOS BIENES?
Los bienes objeto de las subastas judiciales son: los previamente
hipotecados o pignorados a favor del Banco en garantía de sus
créditos, o bien son los embargados al cliente en el curso del
procedimiento de reclamación.
ASPECTOS TÉCNICOS
Lugar, fecha y hora: Una vez que el Juzgado acuerda la venta en
pública subasta señala el día, la hora y el lugar en que se celebrará
dicha subasta. Generalmente se prevén tres fechas, la última de
ellas, para el caso de que en las dos primeras ningún postor se
adjudique (remate o adquiera) los bienes.
Tipo: Es la valoración asignada a cada bien objeto de subasta,
que coincide con la señalada al constituirse la garantía, o con
la tasación efectuada por un perito (en el curso del procedimiento)
en el caso de que se trate de un bien embargado. Esta valoración
sirve de tipo para la primera subasta de manera que en términos
generales, no se admitirá ninguna postura que sea inferior al
tipo en los procedimientos hipotecarios, o a las dos terceras
partes del tipo en los juicios ejecutivos. En la segunda el tipo
es más reducido y en la tercera no existe tipo mínimo. Se informa
en todo caso, a través de este servicio, de cuál será el importe
mínimo por el que está dispuesto a ceder sus derechos sobre los
bienes objeto de subasta, independientemente del tipo señalado
para la misma, si llega a adjudicárselos. El título de propiedad
inscribible en el Registro de la Propiedad será el testimonio
del auto de adjudicación o escritura pública firmados por el Juzgado
donde se ha tramitado el procedimiento. Por lo anteriormente expuesto,
y en orden a informarse sobre el procedimiento judicial, y otros
datos de interés se considera imprescindible contactar con el
Letrado, director del procedimiento.
ADVERTENCIAS
Las subastas se celebrarán en las fechas indicadas salvo que se
suspenda por resolución judicial. Para tomar parte en las subastas
es indispensable depositar una fianza en el establecimiento bancario
designado al efecto, por importe igual, por lo menos, al 20 por
ciento del valor que sirve de tipo para la subasta. Los bienes
incluidos en esta relación no son propiedad del Banco, por tanto
no se puede proceder a la venta directa de los mismos. No obstante,
el Banco puede ceder el crédito garantizado por dichos bienes
antes de la subasta. Si el Banco resulta el mejor postor puede,
en este caso, ceder el remate de los bienes, a un tercero, conforme
a lo antes indicado. Al no ser propietario el Banco de los bienes
subastados no se hace cargo de la situación física, jurídica o
urbanística de los mismos ni de las cargas o gravámenes que deberán
ser comprobadas por los interesados en acudir a la subasta, ni
que la información que en las páginas se facilita sea garantizada
por el Banco. En todo caso, las disposiciones legales sobre las
subastas judiciales, se contienen, fundamentalmente, en la Ley
de Enjuiciamiento Civil y en la Ley y el Reglamento Hipotecario,
normas de necesaria y aconsejable consulta, para conocer con exactitud
el desarrollo, trámites y consecuencias de dichas subastas.
GASTOS
Además del precio del remate: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales:
6% sobre el precio del remate aprobado por el Juzgado que ha tramitado
el procedimiento. Gastos de Registro: Los inherentes a la inscripción
del Auto de adjudicación y, en su caso, el mandamiento de cancelación
de cargas. |
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| GUIA PRACTICA
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Esta guía pretende fundamentalmente
ayudar al lector de Pública Subasta a sacar provecho de la publicación.
El objetivo de nuestra revista es ser un punto de encuentro donde
se realicen operaciones interesantes para ambas partes, entre
las personas que quieren comprar y aquellas que deseen vender.
Creemos que este objetivo se puede cumplir, además de participando
en las subastas, de otras varias formas que comentamos a continuación.
¿COMO PUEDO PARTICIPAR EN UNA SUBASTA?
Acudiendo a pujar personalmente. Pujando mediante sobre cerrado.
Mediante una cesión de remate. Comprando directamente al demandado.
Comprando al adjudicatario.
¿COMO ME ENTERO DE LOS BIENES QUE SE SUBASTAN QUE ME PUEDAN INTERESAR?
Sea cual fuere la fórmula que elija, tendrá Vd. que comenzar por
determinár qué bien le interesa y estudiarlo. Se subasta cualquier
cosa que tenga un valor. Tenga por seguro que si usted desea algo,
se subastará en algun momento, sea un inmueble, un vehículo, una
máquina, una joya, una acción o un derecho. Las subastas se realizan
en muchos puntos (Juzgados, Direcciones Provinciales de la S.
Social, Agencias Estatales de A. Tributaria, Ayuntamientos, Aduanas,
Hoteles etc.) dispersos por todo el territorio nacional. Si usted
quiere estar bien informado tiene dos opciones: 1. Suscribirse
a todos los boletines oficiales de las Provincias y Comunidades
que esté interesado, y al B.O.E. Esta posibilidad tiene el inconveniente
del precio y del trabajo que supone entresacar los edictos de
entre toda la información de dichos boletines. 2. Suscribirse
a Pública Subasta o Pública Subasta Internet, la única publicación
de ámbito nacional que recoge todas las subastas que se publican
en todo el País, clasificadas por bienes, provincia y tasación,
a un precio mucho mas económico que la opción anterior y con solo
llamar al teléfono (91) 593 12 50 o enviar el boletín de suscripción
que figura en cada número, al fax (91) 593 32 10. También comprando
Pública Subasta cada semana en los principales quioscos de las
grandes ciudades, en el Corte Inglés, Crisol, Vips...
¿QUE DEBE PREPARAR ANTES DE LA SUBASTA?
Cuando haya localizado el inmueble que le interesa, no olvide
lo siguiente:
1. Visitar el inmueble para obtener la mayor información posible
sobre:
- a. El entorno, las comunicaciones y otras características particulares.
- b. Calidad de instalaciones y suministros del inmueble así como
su situación urbanística.
- c. Características del inmueble, tales como distribución orientación
etc., y quien lo ocupa. Este punto es tan importante para el comprador
como difícil, ya que nadie puede obligar al ocupante a enseñar
el inmueble o a decir si es el propietario o arrendatario. Sin
embargo, si quienes habitan la casa son los dueños es muy probable
que estén receptivos a negociar la venta antes de que salga a
subasta, lo que le permitirá comprobar el estado real de la finca
y tal vez cerrar la operación sin necesidad de ir a subasta. El
demandado es el primer interesado en que la finca alcance un buen
precio en la subasta para extinguir la deuda e incluso obtener
sobrante.
2. Consultar el Registro de la Propiedad, el Juzgado y solicitar
información del inmueble lo que le permitirá saber el estado de
cargas y gravámenes.
- a. Cargas preferentes. Tenga en cuenta que las cargas anteriores
o preferentes (constituidas e inscritas en el registro de la propiedad
en fecha anterior) a la que origina la subasta subsisten tras
la celebración de ésta y no se pagan con el precio de la subasta,
sino que ha de hacerse cargo el adjudicatario. Sepa también que
la vivienda reponde de los gastos de comunidad y del IBI correspondientes
a los meses del año en curso y del año anterior al de celebración
de la subasta, los cuales, si se encuentran pendientes de pago,
deben ser abonadas por quién adquiere el inmueble, incluso aunque
figure inscrito en el registro de la propiedad.
- b. Cargas posteriores son las registradas con posterioridad
a la fecha de constitución de la hipoteca (o demanda ejecutiva)
que se ejecuta. Estos derechos se cancelan con la adjudicación
de la finca, y por lo tanto se extinguen tras la subasta.
3. Tratar de averiguar si el inmueble está ocupado por los propietarios
o por inquilinos, y en este último caso averiguar el tipo de conrato
que tienen.
4.Si en todo este proceso le surgen dudas, no deje de consultar
a su abogado para que le ayude a resolver los problemas que puedan
surgir, con la documentación legal o con las decisiones a tomar.
5. Obtenga la financiación adecuada para realizar su compra. Si
necesita un préstamo hipotecario, le recomendamos consulte a su
entidad bancaria o a la entidad con la que trata de negociar la
compra. No olvide incluir en el estudio los gastos e impuestos
que generara la compraventa. Depósito En el caso de que decida
participar en la subasta, bien personalmente o bien mediante sobre
cerrado, no debe olvidar consignar el resguardo de depósito con
anterioridad a la subasta en el lugar indicado, que suele ser
una oficina del BBV. Se trata de una cantidad que generalmente
esta entre el 20% y el 25% del tipo y que es requisito inprescindible
para poder participar en la subasta. Esta fianza les sera devuelta
a todos los licitadores que no se hayan adjudicado la finca.
¿COMO PUEDO CONSEGUIR EL BIEN QUE ME INTERESA?
Personalmente Acudiendo a la subasta usted mismo.Todas las subastas
judiciales tienen tres convocatorias, y aunque debe decidir en
cual de las tres va usted a pujar, deberá hacer el siguimiento
del bien desde la primera:
El tipo depende del procedimiento; si éste es Hipotecario el tipo
(de la primera) coincidirá con la tasación; si es ejecutivo (o
ejecución de sentencias) el tipo (de la primera) será dos tercios
de la tasación. Todos los bienes por los que usted puede pujar
desde la primera subasta estan recogidos en la revista Pública
Subasta.
- En primera subasta la cantidad ofrecida o puja deberá ser igual
o superior al tipo. En esta subasta la posibilidad de adjudicarse
el bien es mayor pero también el precio será mas alto, por lo
que puede ocurrir que se declare desierta, es decir que no haya
ninguna oferta. Todos los bienes por los que usted puede pujar
en segunda y tercera subasta estan seleccionados en Subastas Vivas,
servicio complementario de la revista Pública Subasta.
- En la segunda subasta la cantidad ofrecida, o puja, tambien
deberá ser igual o superior al tipo, solo que el tipo será el
75% del de la primera. Las posibidades de adjudicación dependerán
del interes despertado, puede que no asista nadie o que se presenten
varios interesados y el precio suba.
- La tercera subasta, no está sujeta a tipo, es decir, no hay
cantidad mínima de salida, por lo que cada quién podrá ofrecer
lo que estime conveniente. En este caso la posibilidad de negocio
es mayor y mayor también el riesgo de no adjudicarse el bien que
nos interesa el cual puede haber sido adjudicado en 1ª ó 2ª subastas.
Mediante sobre cerrado Escrito dirigido al Juzgado, indicando
los datos personales y los de su empresa si puja en su nombre,
nº de procedimiento y el deseo de comparecer mediante «pliego
cerrado». Debera añadir la cantidad en letra y en número que ofrece
por el bien subastado, y firmarlo. Este escrito junto con las
fotocopias del D.N.I., y los poderes en su caso, y el resguardo
de haber depositado la correspondiente fianza, deberá presentarlo
en el Juzgado encargado de la subasta o enviarlo por correo certificado.
Cesión de Remarte: Poniéndose en contacto con el posible adjudicatario
y que éste se lo ceda nada mas adjudicárselo. El plazo para ingresar
la diferencia entre el precio de adjudicación y el depósito es
de ocho días. Durante esos ocho días el adjudicatario podrá presentarse
en el Juzgado con un tercero, quien igresará la diferencia y a
nombre del cual el Juez dictará auto de adjudicación. En muchos
casos los bancos se acaban adjudicando el bien por falta de postores.
En tal caso Vd. podrá entrar en contacto con el banco y pactar
la cesión del remate. Es una forma de entrar en el mundo de las
subastas si no se atreve a participar en ellas; tenga en cuenta
que el banco se suele conformar con recuperar el montante de la
deuda y no le importará venderle a precio inferior al de mercado,
e incluso facilitarle la financiación necesaria. No olvide que
solo cuenta con 8 días para cerrar la operación, por lo que se
hace imprescindible tenerlo todo preparado con antelación a la
adjudicación, aún conociendo el riesgo de que sea otra persona
quien se adjudique el bien y pierda esta oportunidad. Sin embargo,
bien merece la pena intentarlo las veces que sean necesarias,
si esto se traduce en compra de inmuebles a precios realmente
ventajosos, en realidad al precio que usted pone. Comprándolo
directamente al adjudicatario Nos estamos refiriendo al caso en
que los adjudicatarios sean los bancos. Ocurre que en estos momentos
los bancos tras promover una subasta con el fin de cobrar créditos
no satisfechos, terminan por adjudicarse el bien por falta de
un mejor postor. El banco no desea quedarse con un sinfín de inmuebles
y tampoco desea perder dinero por los impagados, por lo tanto
este es el espacio de negociación para obtener inmuebles a un
buen precio. Pública Subasta recoge estos bienes en su sección
de Activos Inmobiliarios.
ACTO DE LA SUBASTA
En general las subastas se celebran en un despacho de un juzgado
donde se encuentran presentes un Agente judicial, el secretario
y/o el Juez. Si usted quiere pujar deberá identificarse con su
D.N.I.y entregar al Agente el reguardo del depósito. En cualquiera
de los casos un licitador puede adquirir una finca para sí o en
calidad de ceder el remate a un tercero. Esto significa que en
plazo de ocho días (cinco en el caso de Hacienda) desde la adjudicación
hasta la fecha de ingresar la diferencia entre la fianza y el
precio de adjudicación, el adjudicatario podrá presentarse en
el Juzgado con un tercero, quien igresará la diferencia y a nombre
del cual el Juez dictara auto de adjudicación.
LA ADJUDICACION DE LA FINCA
La adjudicación del inmueble se realiza a quien ha ofrecido la
cantidad mas alta. En el plazo de 8 días deberá ingresar en la
cuenta del Juzgado la diferencia entre el depósito y lo que ofreció
por el inmueble. Si no lo ingresa, pierde el depósito y se llama
al segundo mejor postor que reservó postura y si no lo hubiera,
tendría que salir a subasta de nuevo. Si lo ingresa, el Juez dicta
dos AUTOS, uno en el que declara el nuevo propietario del inmueble,
y el otro en el que cancela las cargas posteriores a la hipoteca
que se ejecuta. Ahora que ya es el propietario del bien deberá:
- Pagar los impuestos, IVA (7%) o ITPAJD (6%)
- Inscribirlo en el registro de la propiedad.
- Pedir al juez la posesión, es decir, el juzgado fija fecha y
hora para que una comisión judicial comunique la posesión en favor
del nuevo dueño o a los ocupantes el plazo en el que deberán abandonar
la finca.
- Si quien ocupa la finca se resiste a irse, se le comunica al
Juzgado para que proceda al lanzamiento o desalojo forzoso de
la finca.
- En este caso el tema se ha complicado y conviene prepararse
para obtener la posesión que la ley le reconoce: - Personarse
(o su procurador) en el inmueble, el día del lanzamiento.
- Pactar la colaboración de una empresa de mudanzas.
- Tener un teléfono de ambulancias por si fuera necesario
- Contratar los servicios de un cerrajero. Nadie deposita las
llaves de una vivienda embargada en el juzgado.
- Citar a la Policía Nacional, si se presienten problemas.
LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOS BIENES SUBASTADOS
Puede ocurrir que la finca este arrendada. En ese caso conviene
consultar con un abogado que estudie el contrato de arrendamiento,
ya que las situaciones que se pueden dar son muy variadas.
LA MEJORA DE POSTURA
Puede suceder que en tercera subasta, se adjudique un bien por
un valor inferior al tipo de la segunda subasta. En este caso
deberá tener en cuenta que, en el plazo de nueve días, le pueden
pedir «la mejora de postura». Es el derecho que la ley reconoce
al antiguo dueño o al demandante (o a un tercero autorizado por
ellos), a mejorar la postura, celebrando una subasta restringida
con el que haya resultado el mejor postor. Para mejorar la postura
por parte del antiguo dueño será necesario consignar también el
depósito correspondiente, y no se podrá llevar a efecto si éste
no se realiza. Sin embargo el demandante no tiene necesidad de
consignar el depósito para pedir la mejora de postura.
BIENES MUEBLES
El funcionamiento básico de las subastas es igual para bienes
muebles o inmuebles, las diferencias se refieren exclusivamente
a la naturaleza de dichos bienes. En general la parte que promueve
la subasta nombra un depositario para los bienes muebles, que
debería figurar en el edicto de la subasta. Si no constara conviene
consultar con el Juzgado, aunque los bienes siempre estarán en:
- En algun local de quien promueve la subasta
- En el Juzgado
- En poder del demandado Resulta imprescindible ver los bienes
que va acomprar para poder comprobar el estado real de éstos.
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| COMO PROCEDER
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Consejos para participar en una
subasta
Cuando haya localizado el inmueble o bien que le interesa,
no olvide lo siguiente:
- Visitar el inmueble o ver el bien de que se trate para obtener
la mayor informacion posible sobre dicho bien.
- Consultar el Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple
del inmueble lo que le permitirá saber el estado de cargas y gravámenes..
- Tratar de averiguar si el inmueble está ocupado por los propietarios
o por inquilinos, y en este último caso averiguar el tipo de contrato
que tienen.
- Si en todo este proceso le surgen dudas, no deje de consultar
a su abogado para que le ayude a resolver los problemas que puedan
surgir, con la documentación legal o con las decisiones a tomar.
- Obtenga la financiación adecuada para realizar su compra.
- Depósito. No debe olvidar consignar con anterioridad a la subasta
en el lugar indicado, y que es requisito inprescindible para poder
participar en la subasta
Formas de participar en una subasta
Acudiendo a pujar personalmente.
Todas las subastas judiciales tienen tres convocatorias, cada
una con un tipo de salida.
El tipo depende del procedimiento.
En la primera subasta, si éste es Hipotecario el tipo (de la primera)
coincidirá con la tasación; si es ejecutivo (o ejecución de sentencias)
el tipo (de la primera) será dos tercios de la tasacion. En la
segunda subasta la cantidad ofrecida, o puja será el 75% del de
la primera. La tercera subasta, no está sujeta a tipo,. En este
caso la posibilidad de negocio es mayor y mayor tambien el riesgo
de no adjudicarse el bien que nos interesa el cual puede haber
sido adjudicado en 1ª ó 2ª subastas.
Pujando mediante sobre cerrado.
Escrito dirigido al Juzgado, indicando los datos personales y
los de su empresa si puja en su nombre, nº de procedimiento y
el deseo de participar mediante «pliego cerrado». Debera añadir
la cantidad en letra y en número que ofrece por el bien subastado,
y firmarlo. Este escrito junto con las fotocopias del D.N.I.,
y los poderes en su caso, y el resguardo de haber depositado la
correspondiente fianza, deberá presentarlo en el Juzgado encargado
de la subasta o enviarlo por correo certificado. Mediante la Cesión
de Remarte: Poniéndose en contacto con el posible adjudicatario.
El plazo para ingresar la diferencia entre el precio de adjudicación
y el depósito es de ocho días. Durante esos ocho días el adjudicatario
podrá presentarse en el Juzgado con un tercero, quien igresará
la diferencia y a nombre del cual el Juez dictara auto de adjudicacion.
Comprando directamente al demandado.
Poniéndose en contacto con el demandado y propiciando un compraventa
normal. Los dueños es muy probable que estén receptivos a negociar
la venta antes de que salga a subasta, lo que le permitirá comprobar
el estado real de la finca y tal vez cerrar la operación sin necesidad
de ir a subasta. El demandado es el primer interesado en que la
finca alcance un buen precio en la subasta para extinguir la deuda
e incluso obtener "sobrante". |
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| DICCIONARIO |
Licitador: Aquél
que ofrece un precio por un bien en subasta
Precio de Cesión: Precio por el que, si se lo adjudica
Banco Santander Central Hispano, S.A., cedería sus derechos sobre
este bien. El Letrado, director del procedimiento, informará a
los interesados de la situación legal y condiciones eventualmente
conocidas por el Banco sobre el bien en cuestión
Puja: Precio ofrecido por el bien que se subasta
Remate: Adjudicación del bien en subasta a la mejor puja
Tipo: Valor por el que el bien sale a subasta
Valoración: Importe en el que está tasado el bien objeto
de subasta |
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Atención al cliente
a.)
¿qué es una subasta?