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 Subastas |
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| ¿QUE
ES UNA SUBASTA? |
¿QUE SON?
Es el sistema más generalizado de realizar (es decir,
de hacer líquidos o convertir en dinero) bienes hipotecados,
dados en prenda o embargados, de personas o entidades
que han dejado de pagar (o han incumplido) sus operaciones
de crédito, y consiste en una venta pública de tales bienes
cuyo precio se fija mediante licitación o puja de quien
libremente concurre a ese acto ante el Juzgado. Cuando
una operación de crédito no es atendida voluntariamente
por el obligado a ello la Ley prevé la necesidad de acudir
a los Tribunales para su reclamación judicial, a fin de
obtener con la realización de sus bienes, mediante subasta
judicial, la satisfacción (o recuperación) del crédito
o préstamo reclamado.
¿QUE SE PRETENDE?
Dar a conocer la relación de todos los bienes que en los
procedimientos judiciales seguidos a su instancia van
a ser objeto de subasta judicial, informando del precio
por el que, en caso de que se los adjudique, está dispuesto
a ceder sus derechos sobre dichos bienes. La inclusión
en la relación se efectúa desde el momento en que se conoce
la fecha señalada por el Juzgado para la celebración de
la subasta.
¿ A QUIEN SE DIRIGE?
Con carácter general, a cualquier persona física o jurídica
interesada en la búsqueda en condiciones ventajosas de
mercado, de todo tipo de bienes muebles o inmuebles. Con
carácter particular, a inversores privados o institucionales
interesados en invertir, en condiciones ventajosas de
mercado, en bienes de distinta naturaleza.
¿ DE DONDE PROCEDEN LOS BIENES?
Los bienes objeto de las subastas judiciales son: los
previamente hipotecados o pignorados a favor del Banco
en garantía de sus créditos, o bien son los embargados
al cliente en el curso del procedimiento de reclamación.
ASPECTOS TÉCNICOS
Lugar, fecha y hora: Una vez que el Juzgado acuerda la
venta en pública subasta señala el día, la hora y el lugar
en que se celebrará dicha subasta. Generalmente se prevén
tres fechas, la última de ellas, para el caso de que en
las dos primeras ningún postor se adjudique (remate o
adquiera) los bienes.
Tipo: Es la valoración asignada a cada bien objeto de
subasta, que coincide con la señalada al constituirse
la garantía, o con la tasación efectuada por un perito
(en el curso del procedimiento) en el caso de que se trate
de un bien embargado. Esta valoración sirve de tipo para
la primera subasta de manera que en términos generales,
no se admitirá ninguna postura que sea inferior al tipo
en los procedimientos hipotecarios, o a las dos terceras
partes del tipo en los juicios ejecutivos. En la segunda
el tipo es más reducido y en la tercera no existe tipo
mínimo. Se informa en todo caso, a través de este servicio,
de cuál será el importe mínimo por el que está dispuesto
a ceder sus derechos sobre los bienes objeto de subasta,
independientemente del tipo señalado para la misma, si
llega a adjudicárselos. El título de propiedad inscribible
en el Registro de la Propiedad será el testimonio del
auto de adjudicación o escritura pública firmados por
el Juzgado donde se ha tramitado el procedimiento. Por
lo anteriormente expuesto, y en orden a informarse sobre
el procedimiento judicial, y otros datos de interés se
considera imprescindible contactar con el Letrado, director
del procedimiento.
ADVERTENCIAS
Las subastas se celebrarán en las fechas indicadas salvo
que se suspenda por resolución judicial. Para tomar parte
en las subastas es indispensable depositar una fianza
en el establecimiento bancario designado al efecto, por
importe igual, por lo menos, al 20 por ciento del valor
que sirve de tipo para la subasta. Los bienes incluidos
en esta relación no son propiedad del Banco, por tanto
no se puede proceder a la venta directa de los mismos.
No obstante, el Banco puede ceder el crédito garantizado
por dichos bienes antes de la subasta. Si el Banco resulta
el mejor postor puede, en este caso, ceder el remate de
los bienes, a un tercero, conforme a lo antes indicado.
Al no ser propietario el Banco de los bienes subastados
no se hace cargo de la situación física, jurídica o urbanística
de los mismos ni de las cargas o gravámenes que deberán
ser comprobadas por los interesados en acudir a la subasta,
ni que la información que en las páginas se facilita sea
garantizada por el Banco. En todo caso, las disposiciones
legales sobre las subastas judiciales, se contienen, fundamentalmente,
en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley y el Reglamento
Hipotecario, normas de necesaria y aconsejable consulta,
para conocer con exactitud el desarrollo, trámites y consecuencias
de dichas subastas.
GASTOS
Además del precio del remate: Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales: 6% sobre el precio del remate aprobado
por el Juzgado que ha tramitado el procedimiento. Gastos
de Registro: Los inherentes a la inscripción del Auto
de adjudicación y, en su caso, el mandamiento de cancelación
de cargas. |
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| GUIA
PRACTICA |
Esta guía pretende fundamentalmente
ayudar al lector de Pública Subasta a sacar provecho de
la publicación. El objetivo de nuestra revista es ser
un punto de encuentro donde se realicen operaciones interesantes
para ambas partes, entre las personas que quieren comprar
y aquellas que deseen vender. Creemos que este objetivo
se puede cumplir, además de participando en las subastas,
de otras varias formas que comentamos a continuación.
¿COMO PUEDO PARTICIPAR EN UNA SUBASTA?
Acudiendo a pujar personalmente. Pujando mediante sobre
cerrado. Mediante una cesión de remate. Comprando directamente
al demandado. Comprando al adjudicatario.
¿COMO ME ENTERO DE LOS BIENES QUE SE SUBASTAN QUE ME PUEDAN
INTERESAR?
Sea cual fuere la fórmula que elija, tendrá Vd. que comenzar
por determinár qué bien le interesa y estudiarlo. Se subasta
cualquier cosa que tenga un valor. Tenga por seguro que
si usted desea algo, se subastará en algun momento, sea
un inmueble, un vehículo, una máquina, una joya, una acción
o un derecho. Las subastas se realizan en muchos puntos
(Juzgados, Direcciones Provinciales de la S. Social, Agencias
Estatales de A. Tributaria, Ayuntamientos, Aduanas, Hoteles
etc.) dispersos por todo el territorio nacional. Si usted
quiere estar bien informado tiene dos opciones: 1. Suscribirse
a todos los boletines oficiales de las Provincias y Comunidades
que esté interesado, y al B.O.E. Esta posibilidad tiene
el inconveniente del precio y del trabajo que supone entresacar
los edictos de entre toda la información de dichos boletines.
2. Suscribirse a Pública Subasta o Pública Subasta Internet,
la única publicación de ámbito nacional que recoge todas
las subastas que se publican en todo el País, clasificadas
por bienes, provincia y tasación, a un precio mucho mas
económico que la opción anterior y con solo llamar al
teléfono (91) 593 12 50 o enviar el boletín de suscripción
que figura en cada número, al fax (91) 593 32 10. También
comprando Pública Subasta cada semana en los principales
quioscos de las grandes ciudades, en el Corte Inglés,
Crisol, Vips...
¿QUE DEBE PREPARAR ANTES DE LA SUBASTA?
Cuando haya localizado el inmueble que le interesa, no
olvide lo siguiente:
1. Visitar el inmueble para obtener la mayor información
posible sobre:
- a. El entorno, las comunicaciones y otras características
particulares.
- b. Calidad de instalaciones y suministros del inmueble
así como su situación urbanística.
- c. Características del inmueble, tales como distribución
orientación etc., y quien lo ocupa. Este punto es tan
importante para el comprador como difícil, ya que nadie
puede obligar al ocupante a enseñar el inmueble o a decir
si es el propietario o arrendatario. Sin embargo, si quienes
habitan la casa son los dueños es muy probable que estén
receptivos a negociar la venta antes de que salga a subasta,
lo que le permitirá comprobar el estado real de la finca
y tal vez cerrar la operación sin necesidad de ir a subasta.
El demandado es el primer interesado en que la finca alcance
un buen precio en la subasta para extinguir la deuda e
incluso obtener sobrante.
2. Consultar el Registro de la Propiedad, el Juzgado y
solicitar información del inmueble lo que le permitirá
saber el estado de cargas y gravámenes.
- a. Cargas preferentes. Tenga en cuenta que las cargas
anteriores o preferentes (constituidas e inscritas en
el registro de la propiedad en fecha anterior) a la que
origina la subasta subsisten tras la celebración de ésta
y no se pagan con el precio de la subasta, sino que ha
de hacerse cargo el adjudicatario. Sepa también que la
vivienda reponde de los gastos de comunidad y del IBI
correspondientes a los meses del año en curso y del año
anterior al de celebración de la subasta, los cuales,
si se encuentran pendientes de pago, deben ser abonadas
por quién adquiere el inmueble, incluso aunque figure
inscrito en el registro de la propiedad.
- b. Cargas posteriores son las registradas con posterioridad
a la fecha de constitución de la hipoteca (o demanda ejecutiva)
que se ejecuta. Estos derechos se cancelan con la adjudicación
de la finca, y por lo tanto se extinguen tras la subasta.
3. Tratar de averiguar si el inmueble está ocupado por
los propietarios o por inquilinos, y en este último caso
averiguar el tipo de conrato que tienen.
4.Si en todo este proceso le surgen dudas, no deje de
consultar a su abogado para que le ayude a resolver los
problemas que puedan surgir, con la documentación legal
o con las decisiones a tomar.
5. Obtenga la financiación adecuada para realizar su compra.
Si necesita un préstamo hipotecario, le recomendamos consulte
a su entidad bancaria o a la entidad con la que trata
de negociar la compra. No olvide incluir en el estudio
los gastos e impuestos que generara la compraventa. Depósito
En el caso de que decida participar en la subasta, bien
personalmente o bien mediante sobre cerrado, no debe olvidar
consignar el resguardo de depósito con anterioridad a
la subasta en el lugar indicado, que suele ser una oficina
del BBV. Se trata de una cantidad que generalmente esta
entre el 20% y el 25% del tipo y que es requisito inprescindible
para poder participar en la subasta. Esta fianza les sera
devuelta a todos los licitadores que no se hayan adjudicado
la finca.
¿COMO PUEDO CONSEGUIR EL BIEN QUE ME INTERESA?
Personalmente Acudiendo a la subasta usted mismo.Todas
las subastas judiciales tienen tres convocatorias, y aunque
debe decidir en cual de las tres va usted a pujar, deberá
hacer el siguimiento del bien desde la primera:
El tipo depende del procedimiento; si éste es Hipotecario
el tipo (de la primera) coincidirá con la tasación; si
es ejecutivo (o ejecución de sentencias) el tipo (de la
primera) será dos tercios de la tasación. Todos los bienes
por los que usted puede pujar desde la primera subasta
estan recogidos en la revista Pública Subasta.
- En primera subasta la cantidad ofrecida o puja deberá
ser igual o superior al tipo. En esta subasta la posibilidad
de adjudicarse el bien es mayor pero también el precio
será mas alto, por lo que puede ocurrir que se declare
desierta, es decir que no haya ninguna oferta. Todos los
bienes por los que usted puede pujar en segunda y tercera
subasta estan seleccionados en Subastas Vivas, servicio
complementario de la revista Pública Subasta.
- En la segunda subasta la cantidad ofrecida, o puja,
tambien deberá ser igual o superior al tipo, solo que
el tipo será el 75% del de la primera. Las posibidades
de adjudicación dependerán del interes despertado, puede
que no asista nadie o que se presenten varios interesados
y el precio suba.
- La tercera subasta, no está sujeta a tipo, es decir,
no hay cantidad mínima de salida, por lo que cada quién
podrá ofrecer lo que estime conveniente. En este caso
la posibilidad de negocio es mayor y mayor también el
riesgo de no adjudicarse el bien que nos interesa el cual
puede haber sido adjudicado en 1ª ó 2ª subastas. Mediante
sobre cerrado Escrito dirigido al Juzgado, indicando los
datos personales y los de su empresa si puja en su nombre,
nº de procedimiento y el deseo de comparecer mediante
«pliego cerrado». Debera añadir la cantidad en letra y
en número que ofrece por el bien subastado, y firmarlo.
Este escrito junto con las fotocopias del D.N.I., y los
poderes en su caso, y el resguardo de haber depositado
la correspondiente fianza, deberá presentarlo en el Juzgado
encargado de la subasta o enviarlo por correo certificado.
Cesión de Remarte: Poniéndose en contacto con el posible
adjudicatario y que éste se lo ceda nada mas adjudicárselo.
El plazo para ingresar la diferencia entre el precio de
adjudicación y el depósito es de ocho días. Durante esos
ocho días el adjudicatario podrá presentarse en el Juzgado
con un tercero, quien igresará la diferencia y a nombre
del cual el Juez dictará auto de adjudicación. En muchos
casos los bancos se acaban adjudicando el bien por falta
de postores. En tal caso Vd. podrá entrar en contacto
con el banco y pactar la cesión del remate. Es una forma
de entrar en el mundo de las subastas si no se atreve
a participar en ellas; tenga en cuenta que el banco se
suele conformar con recuperar el montante de la deuda
y no le importará venderle a precio inferior al de mercado,
e incluso facilitarle la financiación necesaria. No olvide
que solo cuenta con 8 días para cerrar la operación, por
lo que se hace imprescindible tenerlo todo preparado con
antelación a la adjudicación, aún conociendo el riesgo
de que sea otra persona quien se adjudique el bien y pierda
esta oportunidad. Sin embargo, bien merece la pena intentarlo
las veces que sean necesarias, si esto se traduce en compra
de inmuebles a precios realmente ventajosos, en realidad
al precio que usted pone. Comprándolo directamente al
adjudicatario Nos estamos refiriendo al caso en que los
adjudicatarios sean los bancos. Ocurre que en estos momentos
los bancos tras promover una subasta con el fin de cobrar
créditos no satisfechos, terminan por adjudicarse el bien
por falta de un mejor postor. El banco no desea quedarse
con un sinfín de inmuebles y tampoco desea perder dinero
por los impagados, por lo tanto este es el espacio de
negociación para obtener inmuebles a un buen precio. Pública
Subasta recoge estos bienes en su sección de Activos Inmobiliarios.
ACTO DE LA SUBASTA
En general las subastas se celebran en un despacho de
un juzgado donde se encuentran presentes un Agente judicial,
el secretario y/o el Juez. Si usted quiere pujar deberá
identificarse con su D.N.I.y entregar al Agente el reguardo
del depósito. En cualquiera de los casos un licitador
puede adquirir una finca para sí o en calidad de ceder
el remate a un tercero. Esto significa que en plazo de
ocho días (cinco en el caso de Hacienda) desde la adjudicación
hasta la fecha de ingresar la diferencia entre la fianza
y el precio de adjudicación, el adjudicatario podrá presentarse
en el Juzgado con un tercero, quien igresará la diferencia
y a nombre del cual el Juez dictara auto de adjudicación.
LA ADJUDICACION DE LA FINCA
La adjudicación del inmueble se realiza a quien ha ofrecido
la cantidad mas alta. En el plazo de 8 días deberá ingresar
en la cuenta del Juzgado la diferencia entre el depósito
y lo que ofreció por el inmueble. Si no lo ingresa, pierde
el depósito y se llama al segundo mejor postor que reservó
postura y si no lo hubiera, tendría que salir a subasta
de nuevo. Si lo ingresa, el Juez dicta dos AUTOS, uno
en el que declara el nuevo propietario del inmueble, y
el otro en el que cancela las cargas posteriores a la
hipoteca que se ejecuta. Ahora que ya es el propietario
del bien deberá:
- Pagar los impuestos, IVA (7%) o ITPAJD (6%)
- Inscribirlo en el registro de la propiedad.
- Pedir al juez la posesión, es decir, el juzgado fija
fecha y hora para que una comisión judicial comunique
la posesión en favor del nuevo dueño o a los ocupantes
el plazo en el que deberán abandonar la finca.
- Si quien ocupa la finca se resiste a irse, se le comunica
al Juzgado para que proceda al lanzamiento o desalojo
forzoso de la finca.
- En este caso el tema se ha complicado y conviene prepararse
para obtener la posesión que la ley le reconoce: - Personarse
(o su procurador) en el inmueble, el día del lanzamiento.
- Pactar la colaboración de una empresa de mudanzas.
- Tener un teléfono de ambulancias por si fuera necesario
- Contratar los servicios de un cerrajero. Nadie deposita
las llaves de una vivienda embargada en el juzgado.
- Citar a la Policía Nacional, si se presienten problemas.
LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOS BIENES SUBASTADOS
Puede ocurrir que la finca este arrendada. En ese caso
conviene consultar con un abogado que estudie el contrato
de arrendamiento, ya que las situaciones que se pueden
dar son muy variadas.
LA MEJORA DE POSTURA
Puede suceder que en tercera subasta, se adjudique un
bien por un valor inferior al tipo de la segunda subasta.
En este caso deberá tener en cuenta que, en el plazo de
nueve días, le pueden pedir «la mejora de postura». Es
el derecho que la ley reconoce al antiguo dueño o al demandante
(o a un tercero autorizado por ellos), a mejorar la postura,
celebrando una subasta restringida con el que haya resultado
el mejor postor. Para mejorar la postura por parte del
antiguo dueño será necesario consignar también el depósito
correspondiente, y no se podrá llevar a efecto si éste
no se realiza. Sin embargo el demandante no tiene necesidad
de consignar el depósito para pedir la mejora de postura.
BIENES MUEBLES
El funcionamiento básico de las subastas es igual para
bienes muebles o inmuebles, las diferencias se refieren
exclusivamente a la naturaleza de dichos bienes. En general
la parte que promueve la subasta nombra un depositario
para los bienes muebles, que debería figurar en el edicto
de la subasta. Si no constara conviene consultar con el
Juzgado, aunque los bienes siempre estarán en:
- En algun local de quien promueve la subasta
- En el Juzgado
- En poder del demandado Resulta imprescindible ver los
bienes que va acomprar para poder comprobar el estado
real de éstos. |
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| COMO
PROCEDER |
Consejos para participar
en una subasta
Cuando haya localizado el inmueble o bien que le
interesa, no olvide lo siguiente:
- Visitar el inmueble o ver el bien de que se trate para
obtener la mayor informacion posible sobre dicho bien.
- Consultar el Registro de la Propiedad y solicitar una
nota simple del inmueble lo que le permitirá saber el
estado de cargas y gravámenes..
- Tratar de averiguar si el inmueble está ocupado por
los propietarios o por inquilinos, y en este último caso
averiguar el tipo de contrato que tienen.
- Si en todo este proceso le surgen dudas, no deje de
consultar a su abogado para que le ayude a resolver los
problemas que puedan surgir, con la documentación legal
o con las decisiones a tomar.
- Obtenga la financiación adecuada para realizar su compra.
- Depósito. No debe olvidar consignar con anterioridad
a la subasta en el lugar indicado, y que es requisito
inprescindible para poder participar en la subasta
Formas de participar en una subasta
Acudiendo a pujar personalmente.
Todas las subastas judiciales tienen tres convocatorias,
cada una con un tipo de salida.
El tipo depende del procedimiento.
En la primera subasta, si éste es Hipotecario el tipo
(de la primera) coincidirá con la tasación; si es ejecutivo
(o ejecución de sentencias) el tipo (de la primera) será
dos tercios de la tasacion. En la segunda subasta la cantidad
ofrecida, o puja será el 75% del de la primera. La tercera
subasta, no está sujeta a tipo,. En este caso la posibilidad
de negocio es mayor y mayor tambien el riesgo de no adjudicarse
el bien que nos interesa el cual puede haber sido adjudicado
en 1ª ó 2ª subastas.
Pujando mediante sobre cerrado.
Escrito dirigido al Juzgado, indicando los datos personales
y los de su empresa si puja en su nombre, nº de procedimiento
y el deseo de participar mediante «pliego cerrado». Debera
añadir la cantidad en letra y en número que ofrece por
el bien subastado, y firmarlo. Este escrito junto con
las fotocopias del D.N.I., y los poderes en su caso, y
el resguardo de haber depositado la correspondiente fianza,
deberá presentarlo en el Juzgado encargado de la subasta
o enviarlo por correo certificado. Mediante la Cesión
de Remarte: Poniéndose en contacto con el posible adjudicatario.
El plazo para ingresar la diferencia entre el precio de
adjudicación y el depósito es de ocho días. Durante esos
ocho días el adjudicatario podrá presentarse en el Juzgado
con un tercero, quien igresará la diferencia y a nombre
del cual el Juez dictara auto de adjudicacion.
Comprando directamente al demandado.
Poniéndose en contacto con el demandado y propiciando
un compraventa normal. Los dueños es muy probable que
estén receptivos a negociar la venta antes de que salga
a subasta, lo que le permitirá comprobar el estado real
de la finca y tal vez cerrar la operación sin necesidad
de ir a subasta. El demandado es el primer interesado
en que la finca alcance un buen precio en la subasta para
extinguir la deuda e incluso obtener "sobrante". |
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| DICCIONARIO |
Licitador:
Aquél que ofrece un precio por un bien en subasta
Precio de Cesión: Precio por el que, si se lo adjudica
Banco Santander Central Hispano, S.A., cedería sus derechos
sobre este bien. El Letrado, director del procedimiento,
informará a los interesados de la situación legal y condiciones
eventualmente conocidas por el Banco sobre el bien en
cuestión
Puja: Precio ofrecido por el bien que se subasta
Remate: Adjudicación del bien en subasta a la mejor
puja
Tipo: Valor por el que el bien sale a subasta
Valoración: Importe en el que está tasado el bien
objeto de subasta |
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Atención al cliente
