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PREVIOS |
La compra de una vivienda siempre genera
unos gastos iniciales independientemente de que nos concedan el
crédito o no. Se deben a que las Entidades financieras, antes
de formalizar el préstamo, realizan los siguientes trámites:
a) La tasación de la vivienda: sólo tiene lugar en el caso
de viviendas de segunda o posteriores transmisiones y, determina
el valor exacto de la misma de forma objetiva a través de un profesional
especializado. Esta tasación es necesaria y el perito que la realiza
ha de pertenecer a una empresa independiente de la Entidad Financiera.
b) Comprobación en el registro de la propiedad, de modo que
el banco tenga la seguridad de que la vivienda está libre de cargas
antes de conceder la hipoteca. Esta verificación registral tiene
un importe aproximado de 1.500 ptas. y es un requisito necesario
para la concesión de la hipoteca.
Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la formalización
del préstamo hipotecario en un plazo que, normalmente oscila entre
15 días y un mes. |
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| DE ESCRITURA
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Son los gastos relacionados con la
escritura de compraventa de la vivienda. y por tanto para calcularlos
sólo hay que tener en cuenta el importe por el que se ha escriturado
la vivienda, al margen de la cuantía del Préstamo Hipotecario
solicitado.
a) Notaría: este gasto se produce al efectuar la escritura
de la vivienda ante notario. La cuantía a pagar depende fundamentalmente
del precio de la venta, pero influyen también otros factores como
la extensión de la escritura, el número de copias que se soliciten
o la existencia de operaciones paralelas, como pueden ser la subrogación
en una hipoteca preexistente o el hecho de añadir cláusulas extraordinarias.
Cuando se trata de primeras ventas de viviendas de protección
oficial se aplica un arancel especial que supone una gran reducción
en el precio de la escritura.Los notarios cobran según un arancel
fijado por el gobierno, lo cual supone que todos los notarios
tienen las mismas tarifas.
b) Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: Son
aquellos derivados de inscribir la escritura realizada en el Registro
de la Propiedad. Su cuantía es proporcional al importe escriturado
y se cobra un arancel fijado por el Estado.
c) Gestoría: Son los honorarios del gestor por la realización
de todos los trámites necesarios para la liquidación de impuestos
y la inscripción en el Registro de la Propiedad. A diferencia
de los casos anteriores, las tarifas de los gestores no son fijas
y, por tanto, conviene informarse bien sobre si la gestoría que
nos lleva la documentación tiene unos precios razonables.
d) Seguro de Daños de la Vivienda: Es un seguro obligatorio
por ley.Cubre sólo el continente.
e) Impuestos: A continuación se detallan los diversos impuestos
relacionados con los gastos de escritura de la operación de compraventa.
- El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Se aplicará
sólo en el caso de viviendas nuevas (primera transmisión). El
importe se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado.
Dicho porcentaje es del 7% en vivienda libre o de protección oficial,
y del 3% en viviendas calificadas de protección oficial de régimen
especial. La escritura de compraventa de estas viviendas tributan
por el impuesto de actos jurídicos documentados, con el 0'50%
(0,1% en el País Vasco) del valor declarado de compraventa.
- Impuesto sobre Transmisiornes Patrimoniales: Este
impuesto se aplicará solamente en las entregas de viviendas de
segunda o posteriores transmisiones. Su importe es el 6% sobre
el precio escriturado. En este caso, no es de aplicación el Impuesto
de Actos Jurídicos Documentados.
- Plusvalía: Varía dependiendo de las características
de la vivienda y de los municipios y comunidades autónomas donde
se encuentre ubicada la misma. El vendedor es, legalmente, el
obligado al pago. |
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| DE CONSTITUCIÓN
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a) Notaría: Salvo por
el hecho de que la cuantía depende del capital garantizado, todo
lo expresado en el punto anterior continúa vigente en este epígrafe.
b) Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad:
derivados de inscribir la hipoteca en el Registro.
c) Gestoría: ocasionados por la tramitación de la escritura
del préstamo ante Hacienda y su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
d) Impuestos: En este caso se tributa a través de los impuestos
sobre Actos Jurídicos Documentados. Su cuantía asciende al 0,5%
del capital garantizado salvo en el País Vasco donde es el 0,1%.
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| TRAMITACIÓN |
Verificación Registral: Consiste
en comprobar la existencia o no de cargas sobre la vivienda que
se va a hipotecar , corriendo el solicitante con el gasto originado.
La entidad financiera gestionará la obtención de notas por parte
del Registro, cuyo coste no debería superar 2.000 ptas. por Nota.
Gastos notariales, registrales y de gestoría: El Notario
habrá de otorgar Escritura Pública, cuyo coste está fijado en
los aranceles legalmente establecidos. Por otra parte, dicha Escritura
habrá de ser inscrita en el Registro de la Propiedad, acto que
realiza la entidad Financiera que ha concedido el Préstamo. En
cuanto a la tramitación de lo anterior, la gestoría se ocupa de
llevarla a cabo, con precios muy similares entre las diferentes
empresas, al ser recomendados por los Colegios Profesionales.
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| IMPUESTOS |
La constitución de Hipoteca se halla
sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuya cuantía
representa el 0,5% sobre el valor total garantizado (principal,
intereses y gastos).
En cuanto a la fiscalidad, según lo establecido en la Ley 40(1998
de 9 de diciembre, y en su Reglamento aprobado por Real Decreto
214/1999, de 5 de febrero, el acceso a vivienda habitual mediante
préstamo de entidad financiera permite:
- Durante los dos primeros años de pago de la hipoteca;
Deducción de un 25% sobre las primeras 750.000 ptas. invertidas.
Deducción de un 15% sobre las restantes, hasta un máximo de otras
750.000 Ptas.
- A partir del tercer año, la deducción será :
20% sobre las primeras 750.000 Ptas.
15 % sobre las restantes, hasta un máximo de 750.000 Ptas.
El importe idóneo par aprovechar los beneficios fiscales es el
que suponga un pago conjunto mensual de 125.000 ptas. ( 1.500.000
Ptas. anuales).
Como condiciones necesarias, habrá de financiase al menos el 50%
a través de préstamo bancario y no amortizar más del 40% del capital
durante los primeros 3 años. En caso de no cumplir estas premisas,
el porcentaje de deducción será del 15% durante todos los años,
con límite máximo de 1.500.000 ptas. |
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| COMISIONES |
Comisión de estudio
Para el inicio de la tramitación, se establece el pago de un importe
porcentual sobre el Préstamo. En el caso de operaciones inferiores
a 25.000.000.- de Ptas., no podrá cobrarse cantidad alguna por
este concepto.
Comisión de apertura
Al ser concedido el Préstamo y en el momento inicial, la Entidad
lleva a cabo cobro de cantidad que oscila entre el 0 y el 2,5%
del Nominal.
Comisión de cancelación parcial
A fin de desincentivar esta práctica, el anticipo de cantidades
superiores a las cuotas viene gravado con una comisión que oscila
entre el 2 y el 4%.
Comisión de cancelación total
Normalmente, responde al hecho de la subrogación, o acto por el
que una persona asume la sustitución jurídica del titular de un
préstamo. Es una situación muy frecuente en la adquisición de
viviendas de forma directa a un promotor. Generalmente, los gastos
derivados de cancelación anticipada son impuestos por los promotores
en primera transmisión, al comprador, en el caso de que no desee
subrogarse con la Entidad Acreedora. Este tipo de cláusulas son
contrarias a la ley (R.D. 515/1989 de 21-4, art. 10) y habrá de
ser el vendedor quien cargue con los gastos de cancelación. Para
la cancelación total de un préstamo a interés variable, la comisión
fijada no podrá superar el 1%. En el caso de préstamo a interés
fijo, no habrá de ser mayor de 2,5 % si se cambia a variable.
Las comisiones tienen un peso muy importante en los créditos,
tanto hipotecarios como al consumo, ya que de ellas depende que
se pague más o menos dinero a lo largo de la vida de un préstamo.
Esto se debe a que las de apertura y estudio influyen en el cálculo
de la TAE o coste efectivo de un préstamo.
Existen tres tipos de comisiones, de apertura, estudio o cancelación.
a) Comisión de apertura: Bajo la denominación de
comisión de apertura se esconden todos los gastos originados en
las Entidades Financieras por la tramitación de un contrato crediticio.
La comisión se expresa en tanto por ciento del importe del préstamo,
así, si solicitamos un crédito de 10 millones de pesetas y nos
decantamos por una hipoteca con una comisión elevada –por ejemplo
del 2,5%- pagaremos 250.000 ptas. más que si elegimos un préstamo
sin esta comisión. Habitualmente, la cuantía de esta comisión
se cobra de una sola vez, cuando se firma el contrato, sin embargo,
es posible pactar pagarla a lo largo de la vida del crédito.
b) Comisión de estudio: En los préstamos al consumo
y excepcionalmente algunos préstamos hipotecarios, algunos bancos
y cajas penalizan a sus clientes con una comisión suplementaria,
denominada de estudio. En general, las entidades que repercuten
esta comisión disfrazan un porcentaje de apertura superior, y
cobran por partida doble los trámites y el estudio. Por ejemplo,
si el préstamo tiene una comisión de apertura del 1,7% y otra
de estudio del 0,3%, será exactamente igual que si sólo incluyese
la de apertura a un 2%, sin la de estudio.
c) Comisión de cancelación: Generalmente las Entidades
Financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el
Préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine
el plazo acordado. Como los intereses del Préstamo están estimados
para el total de la vida de éste, si ésta se acorta, el beneficio
de Banco o Caja es menor. Por ello, al cancelar el Préstamo total
o parcialmente (con entregas a cuenta) la Entidades Financieras
cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada
o entregada a cuenta. Legalmente, las comisiones de cancelación
tienen unos límites máximos, en los créditos al consumo está fijado
en el 3% para los que son a interés fijo, y en el 1,5% para los
variables. En las hipotecas, sólo hay tope para los variables,
el 1%.
Únicamente si se subroga una hipoteca fija (cambiar el préstamo
a otra entidad), la comisión de cancelación no puede superar el
2,5%. |
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| OTROS COSTES
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Tasación: La entidad financiera
precisará de la valoración del bien objeto de garantía. De esta
forma, se llevará a cabo peritación por parte de experto independiente,
perteneciente a empresa legalmente inscrita en el Registro del
Ministerio de Economía y Hacienda. Esta gestión conlleva un coste
entre el 0,8 y el 1 por mil del valor del inmueble, y normalmente
la certificación no valdrá para solicitar préstamo ante otra entidad
financiera.
Seguro de incendios: En caso de contratar un préstamo hipotecario,
es obligatorio por ley concertar este seguro de cobertura sobre
la vivienda. En caso de pérdida total del bien, la compañía aseguradora
liquidará la deuda pendiente a la entidad financiera, y el resto
hasta el importe cubierto, lo entregará al asegurado.
Seguro de amortización y seguro de vida: Si bien no resulta
obligatorio este tipo de seguro, es aconsejable, pues cubre las
contingencias de fallecimiento, invalidez absoluta e invalidez
permanente, aunque normalmente, no cubren la invalidez parcial.
Inamortización: De forma independiente a los intereses
de demora, corresponde al cargo de importe destinado a resarcir
de gastos para cobro de cuota impagada (teléfono, telegramas,
etc). |
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